Growing Number of Buyers Waive Inspections to Appeal to Sellers Despite Major Financial Risks, Real Estate Professionals Emphasize Essential Nature of Property Assessment
As the U.S. real estate market continues to heat up, there’s growing concern over an increasing number of homebuyers choosing to waive home inspections to secure properties. Real estate experts emphasize that given the magnitude of a home purchase as a life investment, professional inspection remains an essential safeguard.
In today’s competitive real estate market, properties are going under contract within a day of listing, leading to intense buyer competition. This has resulted in more buyers willing to forgo home inspections to close deals. The situation has been particularly exacerbated by the post-COVID-19 pandemic surge in demand for home inspections, creating a backlog that extends beyond two weeks for inspector availability. This presents a significant challenge for buyers, as most purchase contracts stipulate completing the inspection within seven days of contract signing.
Mike Wagner, president of the American Society of Home Inspectors, highlights that the difficulty in securing inspector appointments has become a nationwide issue. “A home inspection serves as a crucial protective measure for the buyer’s financial interests,” Wagner emphasizes. He notes that since home purchases typically represent the largest investment most people make in their lifetime, gathering comprehensive information is paramount.
Jean Rosalia, a real estate agent based in Virginia Beach, explains that “the few hundred dollars spent on an inspection provides invaluable peace of mind.” She contrasts this with the potential alternative: “discovering repair costs amounting to tens of thousands of dollars later on that could have been identified earlier.” Rosalia particularly emphasizes how inspections can reveal critical issues that average buyers might miss, such as faulty electrical wiring, unsafe heating and cooling systems, or structural deficiencies.
The primary motivation for buyers to waive inspections lies in making their offers more attractive to sellers. Skipping the inspection reduces the likelihood of discovering issues requiring costly repairs, making the transaction process smoother from the seller’s perspective. Additionally, eliminating the inspection step can expedite the closing process.
Real estate professionals suggest an alternative approach: including an “information-only” inspection clause in the contract. This arrangement allows for an inspection while assuring sellers that no repairs or financial compensation will be requested based on the findings. Rosalia explains, “This approach gives buyers the benefit of the inspection while assuring sellers they won’t face additional negotiations or repair requests.”
Even for newly constructed homes and condominiums, experts maintain that inspections are crucial. In condominiums, individual owners bear responsibility for numerous components such as water heaters and HVAC systems. New constructions aren’t immune to problems either. Rosalia shares an example where an inspection of a new construction revealed a stove incorrectly wired to a ground-fault circuit – an issue that would have gone undetected without professional assessment.
Kelli Griggs, a real estate agent with Navigate Realty in San Francisco, suggests that waiving inspection might only be considerable “in cases of new construction with builder warranties or when sellers have recent inspection reports from the past year,” and even then, only if it’s absolutely necessary to secure the deal. She draws a practical comparison: “Just as you wouldn’t buy a used car solely on the seller’s word about its condition, you shouldn’t skip a professional home inspection.”
Jennie Caterinacci, a real estate agent with HomeSmart in Scottsdale, notes that while experienced real estate investors or home flippers with emergency funds of $20,000 to $50,000 might consider waiving inspections, “nobody wants to invest in a money pit.” She adds that a home inspection serves as both a mini-lesson in home maintenance and a convenient repair checklist for buyers.
The experts unanimously agree that the relatively modest cost of a home inspection represents a wise investment in protecting what is likely to be the largest purchase of one’s life. Their collective advice emphasizes that while the current market might tempt buyers to skip this crucial step, the potential risks far outweigh any short-term benefits of expediting the purchase process.
주택 매입 시 셀러 선호도 높이려 인스펙션 포기하는 매수자 증가…전문가들 “최대 투자인 만큼 필수 검사해야”
미국의 부동산 시장이 여전히 뜨거운 가운데, 매물을 확보하기 위해 주택 검사(홈 인스펙션)를 포기하는 매수자들이 늘어나고 있어 우려의 목소리가 커지고 있다. 부동산 전문가들은 주택 구매가 일생일대의 큰 투자인 만큼 반드시 전문가의 검사를 거쳐야 한다고 조언한다.
최근 부동산 시장에서는 매물이 나오자마자 하루 만에 계약이 이뤄지는 등 매수 경쟁이 치열해지면서, 계약 성사를 위해 주택 검사를 포기하는 사례가 증가하고 있다. 특히 코로나19 팬데믹 이후 누적된 수요로 인해 주택 검사관들의 일정이 2주 이상 밀려있는 상황이다. 일반적으로 매매계약서에는 계약 체결 후 7일 이내에 주택 검사를 완료하도록 규정하고 있어, 이러한 상황이 매수자들을 더욱 곤란하게 만들고 있다.
미국주택검사협회(American Society of Home Inspectors)의 마이크 바그너(Mike Wagner) 회장은 “검사관 예약이 어려운 문제가 전국적으로 나타나고 있다”면서 “주택 검사는 구매자의 재정적 이익을 보호하는 중요한 절차”라고 강조했다. 그는 “대부분의 사람들이 평생 가장 큰 금액을 투자하는 것이 주택 구매인 만큼, 가능한 한 많은 정보를 확보해야 한다”고 설명했다.
버지니아 비치에서 활동하는 진 로잘리아(Jean Rosalia) 부동산 중개인은 “몇백 달러의 검사비용으로 얻는 안도감이 중요하다”면서 “검사를 하지 않았을 경우 나중에 발견될 수 있는 수만 달러의 수리비용과 비교하면 매우 저렴한 투자”라고 말했다. 그는 특히 일반인들이 쉽게 발견하기 어려운 전기 배선 문제, 냉난방 설비의 안전성, 구조적 결함 등이 주택 검사를 통해 밝혀질 수 있다고 설명했다.
매수자들이 주택 검사를 포기하는 이유는 주로 매도자에게 더 매력적인 조건을 제시하기 위해서다. 주택 검사를 포기하면 높은 수리비용이 필요한 문제가 발견될 가능성이 줄어들고, 이는 매도자 입장에서 계약 진행이 더 수월해질 수 있기 때문이다. 또한 주택 검사 과정을 생략함으로써 거래 종결 시기를 앞당길 수 있다는 점도 고려된다.
전문가들은 주택 검사를 완전히 포기하는 대신 ‘정보 제공용’ 검사를 계약서에 포함시키는 방안을 제안한다. 이는 검사 결과 발견된 문제에 대해 매도자에게 수리나 비용 부담을 요구하지 않겠다는 것을 의미한다. 로잘리아 중개인은 “매수자는 여전히 검사를 받을 수 있고, 매도자는 추가 협상이나 수리 요청이 없을 것이라는 점을 알 수 있다”고 설명했다.
새로 지은 주택이나 콘도의 경우에도 검사는 필수적이라고 전문가들은 조언한다. 콘도의 경우 온수기나 냉난방 설비 등 개별 소유자가 책임져야 하는 부분이 많고, 신축 주택도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 로잘리아 중개인은 “한 구매자의 신축 주택에서 검사를 통해 스토브가 잘못된 회로에 연결되어 있는 것을 발견했다”면서 “검사가 없었다면 이런 문제를 알 수 없었을 것”이라고 말했다.
샌프란시스코의 내비게이트 리얼티(Navigate Realty) 소속 켈리 그릭스(Kelli Griggs) 중개인은 “신축 주택이면서 건설사의 보증이 있거나, 매도자가 최근 1년 내 검사 보고서를 가지고 있는 경우에 한해” 계약을 성사시키기 위한 유일한 방법일 때만 검사 포기를 고려해볼 수 있다고 조언했다. 그는 “중고차를 살 때도 판매자의 말만 믿고 구매하지 않듯이, 반드시 전문가의 검사를 받아야 한다”고 강조했다.
스코츠데일의 홈스마트(HomeSmart) 소속 제니 카테리나치(Jennie Caterinacci) 중개인은 “경험이 풍부한 부동산 투자자나 주택 리모델링 업자가 2만~5만 달러의 비상금을 준비해둔 경우에만 검사 포기를 고려해볼 수 있다”면서도 “누구도 돈만 쏟아부어야 하는 집을 사고 싶어 하지 않는다”고 말했다. 그는 “주택 검사는 단순한 점검이 아니라 주택 관리에 대한 미니 강의이자, 구매자들을 위한 편리한 수리 목록이 된다”고 덧붙였다.
